MASIGNCLEAN101

Tapu Devir Sözleşmesi - Nedir Nasıl Yapılır

iklan banner

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?


Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir süre diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bir diğer deyişle, ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması ihtiyaç duyulan taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaad eden (vaad borçlusu) belli bir taşınmazı satmayı, vaad alan da ( vaad alacaklısı) bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki taraf karşılıklı borçlanmış olurlar, bu özelliği itibari ile taşınmaz satış vaadinden doğan haklar karşılıklı iki fert tarafından ileri sürülebilen nispi nitelikteki haklardır.


Tapu Devir Sözleşmesi - Nasıl Yapılır

Başkasına ilişik Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taahhüt muamelesi olmaları sebebiyle satışı vaad eden taraf kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de taahhüttte bulunabilir. Şöyle ki; söz konusu sözleşmelerde vaad borçlusu yalnız ileride taşınmaz satım sözleşmesi yapmayı taahhüt eder. Sözleşmenin yapılması anın gayrimenkulün mülkiyetine sahip olmak şart değildir. Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen tarihte tapuda devir yapılması (asıl satım sözleşmesi) taahhüt edildiğinden, sözleşme hukuki niteliği itibariyle bir taahhüt işlemi olarak kabul edilir. Kısaca, taşınmazı satmayı vaad eden taraf, sözleşme kurulduğu esnada taşınmazın mülkiyetine sahip değilse bile, ileride söz mevzusu taşınmazı vaad alacaklısına devretmeyi taahhüt etmiş olur. Aksi durumda vaad edenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle TBK ilgili hükümleri gereği tazminat borcu doğar.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Taşınmaz mülkiyetinin devrini fakatçlayan tüm sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (MK md. 706). Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır ( BK md. 29, Noterlik K. Md. 60/3, md.89). Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, noter tarafınca düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz hale gelir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olabilecek gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir, bu kayıt MK md. 1008’in öngördüğü şekilde mülkiyet hakkı veren bir kayıt olmalıdır.I anlamak gerekir. Tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir, yapılan sözleşme geçerli kabul edilmez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine mevzu olacak taşınmaz üzerinde iştirak halinde iyelik söz mevzusu ise artık burada taşınmaz satış vaadi sözleşme, borç doğuran işlemlerden olur doğrusu taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korur. Örneğin; miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği (iştirak) mülkiyette, mirasçılardan biri ileriye dönük kendi oranına düşen hisseyi satmayı vaad ederse iş bu sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamaz. Mirasçıların hepsinın onaylama vermediği temliki tasarruf işlemi bağlayıcı değildir. Sadece satış vaadi sözleşmesi bu durumda taahhüt muamelesi işlevi gördüğünden; borçlar kanunu hükümleri gereğince taraflar kendi aralarında taahhüt ettikleri şeyleri borçlanırlar ve borcunu ifa etmeyen taraf temerrüdde düşecektir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde satın almayı vaad eden tarafın ödeyeceği bedelin açıkça sözleşmede belirtilmiş olması gerekir. Gene bununla birlikte ödenecek bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin olmasına) ilişkin açık yargı olması zorunludur. Satış vadi sözleşmelerine mevzu edilemeyen taşınmazlara ilişkin imar mevzuatında düzenleme mevcuttur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesine göre; “kalıtım yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine bakılırsa şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, ziraat ve hayvancılık, gezim, endüstri ve depolama amacı için meydana getirilen hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç bayındır planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.” yani, İmar Kanunu 18. Maddeye gore yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş olan taşınmazlar satış vaadine konu edilemez.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri nelerdir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaad eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaad edilene devretmekle yükümlüdür. Sözleşme kuruluş aşamasında satış vaad eden tarafın taşınmaza malik olması şart değildir. Sadece, devir aşamasında malik olmalıdır. Hal bu şekilde iken satış vaad eden devir esnasında taşınmaza malik değilse sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanunu’nun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir. Dikkat edilmesi ihtiyaç duyulan nokta, burada tazmin edilecek zarar olumlu zarardır. şu demek oluyor ki, sözleşmenin hiç veya gereği şeklinde ifa edilmemesinden kaynaklanan zarardır.

Uygulamada bazen birden fazla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı görülmektedir. Birden fazla satış vaadi sözleşmesinin varlığı halinde sözleşmelerden tarih itibariyle en önce yapılan sözleşme muteber kabul edilir. Buna öncelik (kadimlik) ilkesi de denir.

Taşınmaz satış vaadinden doğan alacak hakkı, hukuki niteliği itibariyle yenilik doğuran bir haktır. Karşı tarafa tapuda asıl sözleşmeyi, yani satış sözleşmesini yapmayı talep etme hakkı verildiğinden, talep halinde sözleşme gereği tapunun devredilmesi gerekir. Aksi takdirde, satışı vaad edip süresinde yerine getirmeyen taraf, uygulamada hükmen tescil olarak adlandırılan tapu iptal ve tescil davası ile muhatap olacaktır. Zira Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., K.2004/1301 sayılı kararında, “…Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile iyelik geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan medeni Kanunun 716. Maddesi uyarmanca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir” şeklinde vaad alacaklısına, vaad borçlusunun edimini yerine getirmediğinde taşınmazın hükmen tescili için dava hakkı tanınmıştır.

Taşınmazı satın almayı vaad eden taraf ise sözleşmede belirtilen bedeli ve gene ödeme şekli olarak belirtilen şekilde ödemekle yükümlüdür. Aslolan sözleşmeyi yapıp taşınmazı devralmayı taahhüt etmiş olduğu için belirtilen tarihte aslolan sözleşmeyi yapmaya ve taşınmazı devralmaya hazır olduğunu satış vaad edilene bildirmesi gerekir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraf iradeleriyle herhangi bir halde karşılıklı sona erdirilebilir. Diğer sözleşmelerde olduğu benzer biçimde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de şu hallerde sonlanmış olur:

  • Sözleşmenin ifa edilmesi,
  • Sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması,
  • Sözleşmenin feshedilmesi.
  • Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı
  • Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tabi olduğu özel bir zamanaşımı rejimi söz konusu değildir. Bundan dolayı zamanaşımı mevzusunda BK md. 146 hükümleri gereği 10 yıllık süre aşımı süresi uygulanır.

Zamanaşımı süresinin ne zaman başlayacağı Yargıtay kararları ile açıklığı kavuşturulmuştur. Zamanaşımı süresi, ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlayacaktır (14.HD K.2000/2448, K.2003/5635 sayılı).

Zamanaşımı süresinin tespiti açısından sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılmalıdır. Gayrimenkul satım vaadi sözleşmesine mevzu edilen taşınmazın tapuda devrine önleyecek herhangi bir engelin bulunması durumunda, söz konusu engel kalkmadan sözleşmeden doğan hak ve alacakların zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz. Sözleşme yapıldıktan sonrasında zamanaşımı süresi içinde meydana gelen devir engelleri de işleyen süreyi bulunduğu noktada durduracaktır. Örneğin, satım vaad eden tarafla tapuya devir işlemi için gidildiğinde tapuda taşınmaz üzerinde ihtiyati önlem olduğu fark edilmiş ve sözleşme de 3 yıl önce imzalanmış ise, geriye kalan yedi senelik zamanaşımı süresi tapuda gayrimenkul üzerine konulan ihtiyati önlem kaldırılıncaya kadar işlemeye devam etmeyecek, kısaca zamanaşımı süresi duracaktır.

Satış vaadi sözleşmelerinde, tarafların; ‘zamanaşımından feragat ediyorum’ durumunda bir madde eklemeleri hususu uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. Ancak taraflarca sözleşmeye eklenen bu şerhin kanunen herhangi bir geçerliliği yoktur. Çünkü sözleşmelerden dünyaya gelen alacak haklarından ve diğer ışık’i alacaklardan BK. 160/1. Maddesi gereği önceden feragat edilemez.


Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, sadece sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür (MK md. 1009). Tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden doğan hak, ayni etki (güçlendirilmiş şahsi etki) doğurur. Burada söz mevzusu olan bir ayni hak değil, sözleşmenin şerh edilmesi sebebiyle ayni etki meydana gelmesidir. Doğrusu, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilir.

Noterlik Kanunu’na nazaran de noterler tarafınca tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir (Noterlik Kanunu md. 44/B). Taraflardan biri arzuçe ile tapuya başvurarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh verebilir ( Tapu Kanunu md. 26 ve MK md. 1009).

Şerhin etkisi beş yıldır. Kısaca, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmaz tapuda devredilmediği takdirde şerhin etkisi ortadan kalkar. Sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işlemi tapuya kaydedildiği andan itibaren beş yıl içerisinde satış işleminin yapılması gerekir, aksi takdir de şerh düşmüş olur. Şerhin düşmesi yalnız ayni etkiyi nispi etkiye dönüştürür. Sözleşmenin muteberliğine ve sözleşme mevzusu haklar ortadan kalkmaz.


Mirasçıların Kendi arasında Satış Vaadi Sözleşmesi Yapması

İştirak halindeki taşınmazda paydaşlardan birisinin kendi payı için iştirake dahil olmayan kişiyle yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şahsi hak meydana getirmesi sebebiyle geçerlidir. Yalnız söz mevzusu elbirliği iyelik hali çözülmedikçe sözleşme ifa edilemez. Satış vaadi önce iştirake dahil olmayan M.B.’ye yapılmışsa da bilahare ve onun temliki ile gene iştirakçilerden olan davacıya geçmiştir. Bu durumda ve elbirliği mülkiyetin malikleri arasındaki satış vaadi sözleşmeleri yerine getirebileceğinden davanın dinlenmesindeki engel ortadan kalkmıştır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2784 Karar).

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Bedelin noksan Ödenmesi

Davacı, 17.05.1996 tarihindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile, davalının, 15 Parsel sayılı taşınmazda inşa edilen iş hanındaki 33 no’lu dükkanı satmayı vaad ettiğini, sözleşme bedelini davalıya ödediğini, dükkanı teslim alarak kullanmaya başladığını belirterek dükkana düşen arsa oranının tapuda iptal ve tescil işlemi ile adına geçirilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı, kendisine taşınmaz bedeli olarak sözleşmede kararlaştırılan bedelin yalnız 750 bin TL’sinin ödendiğini, geriye kalan 200 bin TL karşılığında verilen 05/09/1996 tarihli senedin ödenmediğini, taahhüt bedeli ödendiği takdirde tescile muvafakat edeceğini açıklamıştır. Yerel mahkemenin yapması gereken işlem, ödenmediği anlaşılan kısım için bilirkişiye hesap yapmış oldurılarak davacıya bu bedeli mahkeme veznesine depo etmesi için süre verilmesi ve bu işlem yapıldığı takdirde tapu iptal ve tescile karar vermesidir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 13873 Karar).

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı Süresinin Hesaplanması

Zamanaşımı süresinin hesaplanabilmesi için öncelikle sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılması gerekir. İfa olanağı dünyaya geldiğu andan itibaren zamanaşımı süresi işlemeye başlayacaktır. şu demek oluyor ki, satım vaadi mevzusu taşınmazın tapuda devrine engel teşkil edecek herhangi bir yasal engelin bulunması durumunda söz konusu engel kalkmadan sözleşmeden doğmuş hak ve alacakların zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2000/2448 karar; 2003/5635 karar).

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, mülkiyet hakkına oldukca önemli yükümlülükler getirdiğinden bir avukat vesilesiyle hazırlanması hak kayıplarını önleyecektir.

Paylaş Haberi Olsun :
Hoşgeldin!
Yayınlarımıza Yorum Yapmayı Unutmayın.! İyi Bloglar.!
tapudevir.com
DUYURU